Тебе предлагают купить квартиру под посуточную аренду?
Остановись!
Прочитай про то,
о чём не расскажут ни продавцы курсов,
ни менеджеры отделов продаж.
Я тот самый наивный "мечтатель",
который соблазнился
на уговоры и советы (обещания) менеджеров
продаж застройщиков
(которые никогда сами не занимались арендой)
и в 2024 году взял ипотеку под квартиру
в новостройке.
Обещали, что буду печатать деньги.
По словам менеджеров, все квартиры сдаются "задорого", квартира сама себя покупает,
пассивный доход и т.д.
Сейчас 2026 год, и я печатаю… убытки
и седые волосы.
Хочешь купить квартиру под "посутку"?
Остановись!
Прочитай!
И ещё раз подумай!
Пока не верь цифрам и обещаниям от "инфоцыган".
Со всех утюгов кричат:
«Пассивный доход 100 тысяч руб, в месяц!».
Ага. Только забывают сказать,
что из них 40% уйдёт на налоги,
30% — на уборку, 20% — на ЖКХ и амортизацию,
а ещё 10% — на ремонт после того,
как гости или их дети решили проверить твой
диван (новую кровать) на прочность ногами.
В декабре 2024 года я купил квартиру
в новостройке за 6 млн. руб.
Весной 2025 года получил ключи,
сделал ремонт и запустил квартиру в посутку.
Вот итог за 2025 год.: Сдавал за 2500 р. в сутки. При загрузке 50% (а это оптимистично)
выходило 37 500 р. в месяц.
Коммуналка — 5000 р., клининг — 8000 р.,
налоги — 4000 р.. Остаётся 20500 р..
А ипотека — 25000 р..
Итог: я не бизнесмен, я спонсор банка и гостей.
Соседи — твоя личные
специалисты по доносам.
Они слышат каждый шаг,
каждый смех и каждый звук душа в 3 ночи.
И пишут жалобы на тебя.
Бабушка с первого этажа записывает всех гостей на диктофон.
Приходит с участковым и папкой «доказательств».
Дальше, как договоришься.
Но последствия бывают разные.
Конкуренция.
Студий и квартир больше, чем звёзд на небе.
Количество объявлений о посуточной аренде в России за год выросло на 37–40%.
В каждом новом ЖК по 200 студий «под сдачу».
Все одинаковые: белые стены, мебель из Китая, одинаковое постельное из маркетплейсов,
посуда из Фикспрайс.
Чтобы конкурировать с такими же «соседями-бизнесменами», ты вынужден понижать цену.
Понизил цену с 2500 р. до 1500 р.
Сосед — до 1300 р.. Умник снизу — до 1100 р..
В итоге сдаёшь за 1000 р.,
а уборщица (не самая ответственная ) стоит 800 р..
Твоя «прибыль» — 200 р. в сутки.
Стыдно смеяться, страшно плакать.
Возьмём любой курортный или туристический город.
К примеру, каждый год этот город
посещают 1 500 000 туристов.
Рынок 2024 г. посуточной аренды предлагал им примерно 5 000 квартир.
В 2025 г. количество предложений квартир в посуточную аренду увеличилось в 2 раза!
Посмотри, сколько новых ЖК построено и введено
в эксплуатацию по всей стране за последнее время.
Загрузка 50% — это успех.
Чаще будет хуже.
Даже в высокий сезон — половина дней
может быть свободна.
В низкий — может вообще никого не быть.
Ты смотришь на график загрузки и думаешь:
«Может, я проклят?» Нет.
Просто люди перестали ехать.
И не потому, что разлюбили отдых,
а потому что отдых стал роскошью,
лотереей и источником стресса.
Твоя квартира пылится, а ты платишь ипотеку.
Сезонность — это чёрная полоса без просвета.
Летом — ура, 80%.
Осенью, зимой и весной — кот наплакал.
Доход скачет, как курс биткоина, только вниз.
Налоговая — твой лучший друг.
Или, не лучший...
С 2019 года жилой дом — не гостиница.
Соседи напишут жалобу — придут и проверят.
ФНС теперь умнее: видит все переводы с карт.
Не заплатишь — штраф 40% долга.
Набежит 2,7 млн. руб. — привет, уголовный кодекс.
Некоторые "бизнесмены" получают переводы
на карту мамы. Думали, умные.
Налоговая нашла всё.
За 2 года неуплаты — штрафы по 600 тысяч.
Теперь они сдают не квартиру, а почки.
Отели ненавидят тебя.
И будут давить.
Ты им составляешь конкуренцию,
поэтому они лоббируют законы,
чтобы тебя обязали поставить пожарную сигнализацию, сделать санобработку
и получить кучу бумажек.
Расходы вырастут в 2 раза.
Ты закупил огнетушители, прошёл обучение,
а гость всё равно устроил фейерверк из тостера. Красота.
Хороший специалист по уборке — это лотерея.
За уборкой всегда нужен повышенный контроль. Чистая квартира – это лицо твоего бизнеса.
Платишь 800 руб.
за уборку (а где-то стоимость от 2000 р. и выше).
Приезжаешь — на кровати волосы прошлых гостей,
пыль, грязная посуда, пакет с мусором,
грязные зеркала, затоптанный ламинат,
грязный холодильник с остатками еды и т.д.
А "специалист" по клинингу: «Я всегда так делаю, никто не жаловался».
Текучка кадров: сегодня Мария Ивановна,
завтра Светлана Петровна,
потом Снежана,
а завтра никто не вышел "бесплатно" работать.
Итог: убираешь сам в 2 часа ночи.
Дополнительные сотрудники — это дыра в кармане.
Если ты планируешь расширять бизнес,
то появляется новая статья расходов.
Это новые сотрудники.
"Бронист", маркетолог,
ответственный за рекламу, ответственный за заселение-выселение,
горничная, профессиональный фотограф, бухгалтер.
Чистая прибыль уходит им на зарплаты, связь, бензин, налоги
и различные отчисления.
Текучка кадров высокая, как и с горничными.
Дистанционное "счастье".
Без личной встречи клиент чувствует себя как в бесхозной квартире: меньше бережёт вещи,
чаще шумит,
курит, заселяет лишних.
Нет контроля документов. Фото паспорта
можно подделать.
Вы не проверите
возраст гостя, не получите подпись
под договором — при споре доказательств нет.
Соседи звереют. Гость не знает правил дома,
шумит ночью, мусорит.
Жалобы в УК и полицию обеспечены.
Не зафиксировать повреждения.
Узнаёте о разбитом унитазе или заливе через пару часов, когда гость уехал.
Депозит вернуть почти невозможно.
Риск вечеринок и посторонних.
Код от замка утекает в чаты.
Вместо двух гостей заезжают десять с алкоголем или снимают контент 18+.
Технические сбои. Сел аккумулятор в замке,
не открылся бокс,
гость забрал ключ — каждый раз нервотрёпка
и риск плохого отзыва.
Хуже рейтинг на площадках.
Гости пишут: «никто не встретил, код не подошёл, чувствовали себя брошенными».
Страховка — бесполезная бумажка.
Можно услышать: "Застрахуй квартиру,
и спи спокойно, мы все возместим!"
Гость разбил унитаз? Страховая скажет: «Это не страховой случай».
Залил соседей?
Доказывай, что это гость, а не старая труба.
Или гость скажет, что так и было.
А докажите!
Страховка нужна только чтобы спать спокойнее. Но когда случай реальный — ты всё равно не спишь и ремонтируешь за свой счёт.
Нужны будут акты, экспертизы, чеки - это нервы,
валерьянка, поездки, время.
Криминал — это не только в кино.
Однажды позвонит участковый:
«У вас в квартире притон».
Приезжаешь — стены жёлтые, запах такой,
что мухи сдохли.
Гости сняли на сутки,
устроили вечеринку со всем, чем можно.
Легализация съедает весь доход.
Без нее нельзя (наверное..)
Платишь налоги и взносы
в фонды — остаётся копейка.
Не платишь — рискуешь штрафом и уголовкой. Самозанятый подходит только для своей квартиры, ИП — для чужих,если расширяешься.
Если работаешь неофициально — не сможешь выдать чек арендатору,
потеряешь нормальную аудиторию (юр.лица, командированные и кому оплачивает организация).
Площадки бронирования — твои «партнёры»,
которые сначала "помогают", а потом грабят,
диктуя свои условия и забирая высокий процент.
Известные площадки, которые у всех на слуху, забирают до 20% от цены.
Ты ставишь цену 2000 р. за сутки — получаешь 1600 р..
В любой момент получаешь "теневой бан", если не платишь за продвижение и поднятие объявления, блок аккаунта навсегда - если найдут
неизвестное нарушение.
Постоянное понижение рейтинга (забыли оплатить продвижение?).
А они говорят: «Мы вам обеспечили гостя».
Какого гостя?
Такого, который хочет сервис как в Эмиратах или Турции, а сам выпрашивает скидку и после проживания оставляет плохие отзывы.